에드먼턴 콘도 건물 건설의 기업은 작년에 붕괴 위험으로 인해 대피하여 7 개월 전에 집에서 강요된 소유자에게 법적 장애물을 가져 왔습니다.
2023 년 3 월 화재로 인한 피해를 조사한 엔지니어가 위험한 구조적 결함을 밝힌 후 지난 9 월에 12618 152nd Ave.의 Castle Down Pointe의 모든 거주자는 명령을 받았습니다.
조사관들은 1999 년에 지어진 83 세대 건물이 기록상 건축 설계와 일치하지 않았으며 건설이 건물 표준을 준수하지 않았다고 판단했다.
소유자는 재건을 시도하기보다는 피고인 건물과 그 땅을 팔기로 결정했습니다.
그러나 주택의 결함이있는 사람에 대한 책임을 질 수있는 사람에 대한 문제는 여전히 복잡합니다.
CBC News가 얻은 도시 문서에 따르면 Carrington Hermitage Ltd는 건축 허가를 신청했으며 Carrington Construction Ltd.는 성 다운 개발 허가를 신청했습니다.
모회사 인 Carrington Holdings Ltd.가 계속 운영되고 있지만, Castledowns Pointe에 직접 관여하는 자회사는 “해산 된 이래로 주변에있었습니다”라고 법률 회사 인 Witten LLP는 CBC에 성명서에서 밝혔다.
활동적인 캐링턴 기업을 대표하는 법률 회사는 Castle Down Point 또는 대피에서 밝혀진 구조적 결함에 대해 언급하지 않았다.
콘도미니엄위원회 회장 인 Susan Strebchuk는이 소송이 성공할 가능성이 거의 없다고 말했다. 대신, 소유자는 콘도 회사를 폐쇄하고 손실을 줄일 계획입니다.
Strebchuk는“아마도 우리는 존재하지 않기 때문에 이것을 구축 한 회사를 쫓을 수 없을 것입니다.
“우리는 아무데도 가지 않을 것입니다.”
화재로 인한 피해를 조사한 엔지니어들은 성 다운 포인트 건물이 구조적으로 건전하지 않다는 것을 발견했습니다. (David Bajer/CBC)
이사회는 법원으로부터 Condominium Co., Ltd.를 종료하고 재산을 판매하고 있습니다. Strebchuk은 1 월에 투표를받을 자격이있는 71 명의 소유자 (투표 자격이있는 사람 중 71 명)가 1 월에 투표했다고 밝혔다.
재건은 7 백만 달러가 넘을 것으로 예상되었습니다. 철거 비용은 $ 500,000가 될 것으로 예상되었습니다.
Strebchuk는이 부동산이 2 백만 달러에서 3 백만 달러 사이에 판매 될 것으로 예상했다.
Kings Bench Court에 의해 공식적으로 해지 된 경우, Condominium Corporation은 더 이상 존재하지 않을 것입니다. 각 장치의 제목은 취소되고 나중에 나열 될 수있는 단일 토지를 만듭니다.
Strebchuk는 소유자가 집단 소송 소송을 숙고하고 있지만 이사회는 소송에 대한 계획이 없다고 말했다.
“나는 이것이 표준 영업 관행 인 가장 실망스러운 일이라는 것을 알게 될 것입니다. 몇 년 안에 프로젝트를 구축하고 회사의 일부를 분해 할 것입니다. 주택 소유자를 보호하지 않을 것입니다.”
“책임은 아무도 책임이 없습니다.”
단일 목적, 일반적인 관행
주택 개발자는 종종 일회용 회사에 의존합니다. 개발자는 프로젝트를 개발할 목적으로 새로운 회사를 만들고 건설이 완료되면 회사를 해산합니다.
두 법률 전문가는 캐링턴과 관련된 이전 사례와 다른 에드먼턴 콘도 빌딩에서 부적절한 건축 혐의와 다른 에드먼턴 콘도 빌딩에서 부적절한 건축 혐의로 건축업자를 책임으로부터 보호하는 방법을 보여줍니다.
이 사건은 에드먼턴의 캐논 릿지 지역의 콘도 인 Hermitage Boulevard의 건축 결함을 중심으로합니다.
소송 중에 소송에 명명 된 캐링턴 자회사는 해산되었습니다. 소유자에게 유리한 초기 결정에도 불구하고 그들은 돈을 보지 못했습니다.
캘거리에 기반을 둔 HMC 변호사 LLP의 변호사 인 Dana Hagg는이 법이 오랫동안 오랜 법적 관행을지지했다고 밝혔다. 모회사와 자회사는 법적으로 다른 것으로 간주됩니다.
Hagg는 개발자가 단일 목적 회사를 활용하고 책임을 피할 수있는 불공평 한 허점처럼 보이지만 실습에는 본질적으로 잘못된 것이 없다고 말했다. 그녀는 사기의 경우 동일한 제한된 책임이 적용되지 않는다고 언급했다.
“단일 목적 회사, 그들은 필요한 악”이라고 그녀는 말했다. “그들은 관습법이 시작된 이래로 상업 거래의 중추입니다.”
캘거리에 기반을 둔 변호사 인 Sean Manery는 건설 소송 전문가이자 건설 결함에 대한 손해 배상을 요구하는 콘도미니엄의 소유자는이 프로젝트에 관련된 모든 계약자, 건축가 및 엔지니어를 포함하여 소송의 많은 당사자의 이름을 지정해야한다고 말했다.
“당신은 그 사슬을 실제로 일을 한 사람들에게 옮깁니다.” “이 모든 하청 업체는 소송에서 지명 될 것입니다.
그는 소송의 실용성과 관련하여 단일 목적 단체의 모회사가 사라 졌다고 말했다. 그는 단일 목적 실체는 보험 회사의 소유자 회복의 길이라고 말했다.
엔지니어가 수집 한 이미지는 Castle Downpoint 빌딩의 다양한 검사 중에 발견 된 일부 프레임 문제를 보여줍니다. (Jones Christophersen Limited 읽기)
Hermitage Condo Board의 Street는 개발자 인 Carrington Hermitage Ltd.에 대한 소송을 제기했습니다.
이 회사는 Carrington Holdings Ltd.의 전액 출자 자회사이며 콘도 프로젝트를 개발하기 위해 만들어졌습니다.
Carrington Hermitage는 책임을 부인했습니다. 그러나 소송이 진행됨에 따라 회사는 2018 년 1 월에 해산되어 소송 방어를 중단했습니다.
2018 년 6 월 4 일, Condo Corporation은 Carrington Hermitage에 대해 112,000 달러의 비용으로 기본 결정을 내렸지 만 회사에는 자산이 남아 있지 않았습니다.
콘도미니엄위원회는 두 번째 소송을 시작하여 캐링턴 홀딩스의 손해 배상을 시도했습니다.
이사회는 궁극적으로 2022 년 Queens Bench Courts와 작년에 앨버타 항소 법원에서 소송을 제기했습니다.
항소 결정에 따르면 모회사 인 캐링턴 홀딩스 (Carrington Holdings)는 캐링턴 허미 티지에 대한 결정에 대해 책임을지지 않을 수 있습니다.
Hermitage Committee를 대표하는 에드먼턴의 부동산 변호사 인 로버트 노스 (Robert North)는이 사건은 회사법이 어떻게 소유자와 법원에 개발자에게 책임을 지도록 도전 할 수 있는지 보여줍니다.
앨버타 정부는 새로운 주택 보증 프로그램과 건축업자에 대한 더 어려운 처벌을 통해 소비자 보호가 개선되었다고 밝혔다. 그러나 노스는 이러한 변화가 잘 진행되지 않았다고 말했다.
그는 앨버타의 비즈니스 비즈니스 법을 개정해야한다고 말했다.
“”Corporate Veil Earrings “라는 기업 용어가 있으며 앨버타에서는 어렵고 어려운 일입니다.”
“법은 아파트 구매자와 같은 구매자에게 실질적인 보호를 제공하지 않으므로 회사의 베일을 관통하고 모회사를 쫓아 갈 수 있습니다.
“주 정부는 앞으로 나아가서 사람들이 필사적으로 필요한 추가 소비자 보호를 제공하기위한 조치를 취해야합니다.”
“출혈 중지”
그러나 법의 변화는 캐스트 다운으로 상황이 바뀌지 않을 것이라고 노스는 말했다. 그는 소유자에게는 법적 조치가 거의 없으며 해지 절차는 재정적 어려움을 완화시키는 데 거의 도움이되지 않는다고 말했다.
North는 소유자는 더 이상 소유하지 않은 주택에서 모기지 지불에 직면 할 가능성이 높으며 부동산의 판매 가격에 도달 할 가능성이 있다고 말했다.
“결말은 실제로 출혈을 막고있다”고 그는 말했다.
Strebchuk는 이사회가 법원이 해지 절차를 촉진하기를 희망하지만 판매를 이용할 수 있도록 몇 달이 걸릴 수 있다고 말했다.
그녀는 또 다른 겨울은 열과 보안과 같은 건물을 유지하기위한 추가 비용을 의미한다고 말했다. 그녀는 많은 소유자가 대피 이후 부과 된 특별 등급의 375,000 달러를 감당할 수 없으며 일부는 파산을 선언했다고 말했다.
“우리는 아직 살 수없는 건물에 대한 콘도 비용을 지불하고 있습니다. 우리 모두 집을 잃었습니다.”라고 그녀는 말했습니다.
“일부 노인들은 ‘더 이상 이것을 다룰 수 없어. 난 그냥 걷는 것만 큼 다룰 수 없어.’라고 말합니다. ‘
Strebchuk는 콘도가 검사를 통과 한 방법과 에드먼턴의 다른 건물의 수가 감지되지 않은 결함에 의문을 제기합니다.
“우리는 그 화재를 시작할 때까지 이러한 결함을 발견하지 못했을 것”이라고 그녀는 말했다.
“아무도 집을 사지 않고 스터드를 검사하기 위해 gyprock을 찢지 않을 것입니다. 그들은 검사를 통과했으며 안전하다고 생각합니다.”